Se la sentenza di condanna del Condominio, in via generale, ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo alla esistenza che all'ammontare del credito, per ciò stesso non resta precluso in modo assoluto al singolo condomino il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell'ente condominiale.
Lo ha stabilito la Cassazione, con sentenza n. 7489, pubblicata il 20.3.2025.
IL CASO. Un condomino propose opposizione al precetto notificatogli per il pagamento di quasi 10.000 euro, corrispondente, pro quota, all'importo al cui pagamento il Tribunale di Genova, con sentenza emessa nel 2016, aveva condannato il Condominio a titolo di corrispettivo per i lavori di rifacimento della facciata.
L'opponente motivò la sua domanda assumendo di non dover rispondere di tale debito perché aveva acquistato l'unità immobiliare facente parte del Condominio nel 2010, e dunque in epoca posteriore alla delibera condominiale che aveva disposto i lavori in appalto, adottata nel 2005.
Il Tribunale accolse in parte l’opposizione, ritenendo sussistente il credito limitatamente all'importo delle spese legali liquidate dalla citata sentenza del 2016, ma negandolo in relazione alla parte del corrispettivo dell'appalto dalla stessa liquidato.
La Corte d’appello di Genova, in riforma della decisione di primo grado, rigettò in toto l'opposizione e motivò tale conclusione sul rilievo che la sentenza del 2016 costituiva titolo esecutivo nei confronti dell'opponente, risultando il relativo giudizio introdotto dopo che questi, a seguito dell'acquisto dell'unita abitativa, aveva assunto la qualità di condomino.
Invero, secondo la Corte territoriale, l'amministratore del Condominio, la cui costituzione in giudizio era stata espressamente autorizzata dall'assemblea condominiale del 5.9.2011, rappresentava infatti anche l'opponente e la decisione emessa in quel giudizio spiegava piena efficacia anche nei suoi confronti.
Avverso tale ultima pronuncia, il condomino propose ricorso per cassazione.
LA DECISIONE. Con la sentenza in commento, la Suprema Corte ha accolto il ricorso del condomino.
La Suprema Corte, anzitutto, ha precisato che, conformemente alla giurisprudenza, il condomino che acquista l’immobile successivamente alla delibera, non è obbligato, nemmeno in via solidale, al pagamento dei lavori in questione.
Ciò detto, la questione di diritto sollevata riguardava la possibilità per il singolo condomino di opporre al creditore, in sede di esecuzione della sentenza emessa a carico del Condominio, la propria estraneità al debito condominiale, per avere acquistato l’immobile in epoca successiva all’assunzione del debito.
Invero, la Suprema Corte ha rilevato come l’indirizzo prevalente non riconosca la legittimazione al singolo condomino a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del Condominio, né a proporre impugnazione in via autonoma ad una sentenza ad esso sfavorevole.
Al singolo condomino, infatti, è consentito solamente l’intervento cd. adesivo dipendente, a sostegno delle ragioni del Condominio, che non amplia il thema decidendum e che essendo volontario, e cioè facoltativo, impedisce di far discendere dalla sua mancanza alcuna conseguenza negativa a carico del condomino.
Pertanto, secondo la Cassazione, poiché la posizione di estraneità al debito del Condominio, in quanto preesistente alla formazione del titolo, non poteva essere sollevata dal singolo condomino nel giudizio instaurato nei confronti del Condominio, doveva ammettersi che essa potesse essere sollevata dall'interessato in sede di esecuzione della sentenza.
La Suprema Corte, quindi, ha condivido la tesi del ricorrente, secondo la quale la sentenza di condanna pronunciata nei confronti del Condominio, non accerta anche e non spiega efficacia assoluta sulla posizione debitoria dei singoli condomini, che per particolari vicende personali potrebbero non rispondere del debito verso il terzo.