La convocazione dell’assemblea condominiale è nulla se avviene a mezzo posta elettronica ordinaria.
02 Luglio 2025Con ordinanza n. 16399 del 18.6.2025, la Corte di cassazione, premesso che la convocazione dell’assemblea condominiale è un atto recettizio e che l’elenco dei mezzi con cui questa deve essere inviata, previsto dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., è tassativo, la relativa comunicazione a mezzo mail al condomino, per quanto costui abbia autorizzato tale modalità, rende nulla la convocazione dell’assemblea.
IL CASO. La società Alfa, proprietaria di un’unità immobiliare facente parte del Condominio, impugnava, ai sensi dell’art. 1137 c.c., innanzi al Tribunale di Monza, la delibera dell’assemblea di Condominio, adottata il 15.4.2019, lamentando di non essere stata regolarmente convocata a tale riunione.
Il Condominio replicava di aver inviato alla società l’avviso di convocazione a mezzo e-mail all’indirizzo che era sempre stato utilizzato nelle conversazioni con l’amministratore e al quale Alfa stessa aveva chiesto di ricevere comunicazioni e documenti concernenti il Condominio.
Il Tribunale rigettava la domanda sulla base del fatto che risultava provato sia che la società avesse autorizzato l’amministratore di condominio, con messaggio del 27.2.2013, ad inviare tutte le future comunicazioni e documentazioni, all’indirizzo e-mail utilizzato per interloquire con l’amministratore, così evidentemente intendendo derogare alle diverse formalità imposte dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., sia che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, tenutasi in seconda convocazione in data 15.4.2019, fosse stato trasmesso alla condomina attrice all’anzidetto indirizzo email.
Il Tribunale evidenziava, altresì, che, poiché dai documenti allegati risultava regolarmente inviata la comunicazione e-mail con cui era stato trasmesso alla società l’avviso di convocazione, non poteva imputarsi all’amministratore di condominio l’eventuale mancata ricezione.
La Corte d’appello rigettava l’impugnazione proposta da Alfa evidenziando che il regolamento di condominio non prescriveva l’adozione di alcuna specifica formalità nella comunicazione dell’avviso di convocazione ai condomini e che, dunque, doveva intendersi che l’amministratore fosse libero di effettuarla mediante anche un semplice avviso scritto.
Evidenziava altresì che il Condominio aveva provato di aver inviato regolarmente l’avviso di convocazione all’indirizzo e-mail di posta elettronica ordinaria indicato dalla società appellante nella comunicazione del 27.2.2013, che valeva come deroga alle diverse formalità imposte dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c..
Alfa proponeva ricorso per Cassazione sulla base di un unico motivo.
Precisamente, la società denunciava la violazione o falsa applicazione degli artt. 66 disp. att. c.c., 1335, 2697 e 2729 c.c..
In particolare Alfa precisava come fosse a carico del condominio l’onere di provare l’avvenuta e tempestiva comunicazione di tutti gli aventi diritto all’adunanza assembleare e che, quindi, nella specie, spettava al Condominio dimostrare la ricezione dell’avviso della mail.
In sostanza, più che della forma dell’avviso, secondo la ricorrente, si discuteva della prova della sua ricezione (della quale era onerato il Condominio).
LA SENTENZA. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso, evidenziando che non può dirsi validamente eseguito l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale mediante messaggio di posta elettronica ordinaria.
Il ragionamento degli Ermellini muove dal fatto che, poiché la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea è un atto recettizio, solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail) consente di ritenere provato il fatto che lo stesso giunto all’indirizzo del destinatario.
Ciò che avviene nel momento in cui il sistema genera la ricevuta di accettazione e di consegna del messaggio nella casella del destinatario.
Solo la p.e.c. (o la raccomanda a.r. o il fax o la consegna a mano) è, infatti, in grado di determinare una presunzione di conoscenza dell’atto analoga a quella prevista per le dichiarazioni negoziali dall’art. 1335 c.c..
Ciò trova conferma dal fatto che “l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., dopo le modifiche operate dalla legge n. 220 del 2012, stabilisce per l’esecuzione della preventiva convocazione di tutti i condomini di un edificio alla adunanza assembleare (quale requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione in essa presa) forme determinate (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano)”.
E, poiché l’art. 72 disp. att. c.c. prescrive che “i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”, l’amministratore non può disporre che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria, né il regolamento condominiale può derogare al disposto dell’articolo 66, comma 3, disp. att. c.c..
Ciò premesso, la Corte di cassazione ha accolto il ricorso ritenendo che non potesse dirsi validamente eseguito l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale mediante messaggio di posta elettronica ordinaria ed ha enunciato il seguente principio di diritto:
“L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e, dunque, degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall’autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice”.
IL CASO. La società Alfa, proprietaria di un’unità immobiliare facente parte del Condominio, impugnava, ai sensi dell’art. 1137 c.c., innanzi al Tribunale di Monza, la delibera dell’assemblea di Condominio, adottata il 15.4.2019, lamentando di non essere stata regolarmente convocata a tale riunione.
Il Condominio replicava di aver inviato alla società l’avviso di convocazione a mezzo e-mail all’indirizzo che era sempre stato utilizzato nelle conversazioni con l’amministratore e al quale Alfa stessa aveva chiesto di ricevere comunicazioni e documenti concernenti il Condominio.
Il Tribunale rigettava la domanda sulla base del fatto che risultava provato sia che la società avesse autorizzato l’amministratore di condominio, con messaggio del 27.2.2013, ad inviare tutte le future comunicazioni e documentazioni, all’indirizzo e-mail utilizzato per interloquire con l’amministratore, così evidentemente intendendo derogare alle diverse formalità imposte dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., sia che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, tenutasi in seconda convocazione in data 15.4.2019, fosse stato trasmesso alla condomina attrice all’anzidetto indirizzo email.
Il Tribunale evidenziava, altresì, che, poiché dai documenti allegati risultava regolarmente inviata la comunicazione e-mail con cui era stato trasmesso alla società l’avviso di convocazione, non poteva imputarsi all’amministratore di condominio l’eventuale mancata ricezione.
La Corte d’appello rigettava l’impugnazione proposta da Alfa evidenziando che il regolamento di condominio non prescriveva l’adozione di alcuna specifica formalità nella comunicazione dell’avviso di convocazione ai condomini e che, dunque, doveva intendersi che l’amministratore fosse libero di effettuarla mediante anche un semplice avviso scritto.
Evidenziava altresì che il Condominio aveva provato di aver inviato regolarmente l’avviso di convocazione all’indirizzo e-mail di posta elettronica ordinaria indicato dalla società appellante nella comunicazione del 27.2.2013, che valeva come deroga alle diverse formalità imposte dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c..
Alfa proponeva ricorso per Cassazione sulla base di un unico motivo.
Precisamente, la società denunciava la violazione o falsa applicazione degli artt. 66 disp. att. c.c., 1335, 2697 e 2729 c.c..
In particolare Alfa precisava come fosse a carico del condominio l’onere di provare l’avvenuta e tempestiva comunicazione di tutti gli aventi diritto all’adunanza assembleare e che, quindi, nella specie, spettava al Condominio dimostrare la ricezione dell’avviso della mail.
In sostanza, più che della forma dell’avviso, secondo la ricorrente, si discuteva della prova della sua ricezione (della quale era onerato il Condominio).
LA SENTENZA. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso, evidenziando che non può dirsi validamente eseguito l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale mediante messaggio di posta elettronica ordinaria.
Il ragionamento degli Ermellini muove dal fatto che, poiché la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea è un atto recettizio, solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail) consente di ritenere provato il fatto che lo stesso giunto all’indirizzo del destinatario.
Ciò che avviene nel momento in cui il sistema genera la ricevuta di accettazione e di consegna del messaggio nella casella del destinatario.
Solo la p.e.c. (o la raccomanda a.r. o il fax o la consegna a mano) è, infatti, in grado di determinare una presunzione di conoscenza dell’atto analoga a quella prevista per le dichiarazioni negoziali dall’art. 1335 c.c..
Ciò trova conferma dal fatto che “l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., dopo le modifiche operate dalla legge n. 220 del 2012, stabilisce per l’esecuzione della preventiva convocazione di tutti i condomini di un edificio alla adunanza assembleare (quale requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione in essa presa) forme determinate (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano)”.
E, poiché l’art. 72 disp. att. c.c. prescrive che “i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”, l’amministratore non può disporre che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria, né il regolamento condominiale può derogare al disposto dell’articolo 66, comma 3, disp. att. c.c..
Ciò premesso, la Corte di cassazione ha accolto il ricorso ritenendo che non potesse dirsi validamente eseguito l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale mediante messaggio di posta elettronica ordinaria ed ha enunciato il seguente principio di diritto:
“L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e, dunque, degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall’autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice”.