Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 12930 del 23.9.2025, ha ribadito il principio secondo cui in tema di condominio negli edifici, l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali.

IL CASO. La condomina Tizia impugnava avanti al Tribunale di Roma le delibere condominiali del 23.5.2022 e del 27.6.2022, con le quali l’assemblea del Condominio aveva (i) approvato la richiesta di un condomino volta alla locazione del terrazzo condominiale per un anno, dietro corrispettivo di un canone mensile di Euro 1.300,00; (ii) autorizzato la conseguente stipula, con alcune modifiche, del contratto proposto da tale condomino.
Secondo Tizia, tali delibere, adottate solo a maggioranza e con il suo voto contrario, erano illegittime in quanto: a. pregiudicavano il diritto di ciascun condomino al godimento diretto di un bene comune (terrazza condominiale); b. contravvenivano anche alla disposizione contenuta nell’art. 6 lett. C, del regolamento condominiale, ove era previsto che tutti i condomini potessero fare uso della terrazza condominiale, disciplinandone le relative modalità.
Pertanto, chiedeva la declaratoria di nullità ovvero l’annullamento delle delibere impugnate.
Il Condominio costituendosi in giudizio contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il conseguente rigetto.
La causa veniva trattenuta in decisione senza l’espletamento di attività istruttoria.

LA SENTENZA. Il Tribunale di Roma ha accolto l’impugnazione.
Richiamato il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. 27.10.2011, n. 22435; Cass. civ. 12.6.2023, n. 16557), il Tribunale capitolino ha ribadito il principio secondo cui “in tema di condominio negli edifici, l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali”.
Poiché, nel caso di specie, il regolamento di condominio confermava espressamente la possibilità per ciascun condomino di fruire della terrazza condominiale, anche in termini di uso esclusivo, previa apposita prenotazione e a fronte di versamento di un contributo, secondo il Tribunale era da escludersi che la terrazza condominiale non fosse fruibile dai condomini mediante l’uso diretto, secondo le modalità indicate dalla Corte di cassazione.
Ciò premesso, il Tribunale, poiché a mezzo delle delibere impugnate era stato assentito un uso indiretto di un bene comune nonostante la pacifica possibilità del suo uso diretto, ha dichiarato accolto la domanda di Tizia, annullando le delibere condominiali oggetto di impugnazione.