Risoluzione anticipata del contratto di locazione e risarcibilità dei canoni non corrisposti
02 Luglio 2025Le Sezioni Unite della Cassazione civile con la sentenza n. 4892/2025 hanno affermato il principio di diritto secondo cui “il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone di buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.”.
La controversia che ha dato origine alla pronuncia era sorta tra la società immobiliare proprietaria di un immobile e il conduttore dello stesso, il quale si rendeva moroso nel pagamento di alcuni canoni di locazione e, prima della scadenza del contratto di locazione, restituiva spontaneamente l’immobile.
La società proprietaria dell’immobile, allora, conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Roma l’ex conduttore chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti in conseguenza del suo comportamento contrattuale, compresi tutti i canoni di locazione non corrisposti fino alla data di naturale scadenza del contratto o, quantomeno, fino alla data dell’eventuale conclusione di una nuova locazione.
Il Tribunale di Roma accoglieva parzialmente la domanda dell’attrice, condannando il conduttore al pagamento in suo favore della somma di € 4.000,00.
Proponeva appello la società avanti alla Corte d’Appello di Roma che confermava la decisione del giudice di primo grado, rilevando come la materiale riconsegna dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto era valsa a escludere la sussistenza di alcun residuo pregiudizio a carico della locatrice, dovendosi ritenere che il patrimonio della società era stato adeguatamente reintegrato attraverso il ripristino del materiale godimento dell’immobile, non essendo emersa alcuna impossibilità di ristabilire detto godimento per fatto imputabile al conduttore.
La società proponeva ricorso in cassazione sulla base di tre motivi, il primo dei quali prospettava una questione di diritto considerata meritevole di essere esaminata dalle Sezioni Unite della Cassazione.
Col primo motivo, infatti, la ricorrente censurava la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1453 c.c. in combinato disposto con l’art. 1223 c.c., per avere la corte territoriale negato il risarcimento dei danni relativi al conseguimento dei canoni di locazione fino alla naturale cessazione del contratto sulla base di un orientamento della giurisprudenza di legittimità minoritario che si fondava sul presupposto secondo cui il corrispettivo della locazione si risolverebbe nella prestazione, da parte del conduttore, di un compenso per il sacrificio, da parte del locatore, della propria facoltà di godimento diretto dell’immobile.
L’ordinanza di rimessione della Terza Sezione evidenziava come, in merito alla suddetta questione, fossero presenti due orientamenti contrapposti nella giurisprudenza di legittimità: secondo un primo orientamento più risalente, e maggioritario, il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, che si sostanzia nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto.
Invece, secondo un secondo orientamento minoritario (recepito dalla sentenza di merito), nella suddetta ipotesi la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del contratto, ovvero fino al momento della rilocazione dell’immobile, non configura di per sé un danno da “perdita subita” né un danno da “mancato guadagno”.
Secondo tale impostazione, infatti, la suddetta mancata percezione dei canoni non causa una diminuzione del patrimonio del creditore-locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, costituendo il canone il corrispettivo rispetto alla privazione del godimento del bene.
Le Sezioni Unite aderiscono all’orientamento volto, da un lato, ad escludere che la restituzione dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto valga di per sé a precludere il diritto del locatore a rivendicare, a titolo risarcitorio, il pagamento dei canoni destinati a scadere successivamente alla restituzione e, dall’altro, a negare che il danno risarcibile in favore del locatore debba ricomprendere, in automatico, tutti i canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto originariamente stabilita dalle parti o, in alternativa, al reperimento di un nuovo conduttore.
Le Sezioni Unite osservano, infatti, che l’orientamento che era stato adottato dalla sentenza di merito, nell’affermare che il canone locatizio rappresenta il corrispettivo per il mancato godimento dell’immobile da parte del locatore esprimeva una prospettiva del tutto marginale della realtà della locazione, che non appare necessariamente configurabile necessariamente in capo a tutti coloro che intendono trasmettere a terzi il godimento di un immobile di cui hanno la disponibilità, essendo tale tipologia di contratto utilizzabile anche a fini di investimento del risparmio o di realizzazione di profitti.
Il canone locatizio, piuttosto, “non risulta affatto volto a compensare il sacrificio del godimento diretto del bene da parte del locatore, bensì a corrispondere alle utilità offerte del locatore secondo i termini di una specifica dinamica funzionale di carattere economico sociale, in forza della quale si realizza un nuovo, originale e più avanzato assetto economico-giuridico delle sfere di entrambi i contraenti”.
Con la realizzazione di tale nuovo assetto, da un lato il locatore avrà soddisfatto il suo specifico interesse alla “trasformazione”, in una definitiva disponibilità monetaria, della temporanea utilizzabilità del bene e, dall’altro, il conduttore il suo particolare interesse a “trasformare” la sua originaria disponibilità monetaria nel temporaneo godimento delle specifiche utilità offerte dai beni altrui.
Si comprende, in tale prospettiva, come la restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente non potrà mai costituire il ripristino di un preesistente equilibrio delle sfere giuridico-patrimoniali delle parti, quanto piuttosto l’attestazione del fallimento (per responsabilità del conduttore) del programma contrattuale alla cui realizzazione le parti si erano vincolate.
Pertanto le Sezioni Unite confermano la correttezza della tesi sostenuta dalla giurisprudenza maggioritaria, secondo cui il locatore, che abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o fino al reperimento di un nuovo conduttore.
In tal caso, l’ammontare del danno risarcibile, non assoggettabile ad alcuna sorta di automatismo, andrà valutato dal giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto.
Secondo le Sezioni Unite, carattere ragionevolmente dirimente, è la dimostrazione da parte del locatore, di essersi convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione.
Al contrario, un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nel riattivare la possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità, legittimerà la prospettazione di un’eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso da valutare ai sensi degli artt. 1337 c.c., 1366 c.c., 1375 c.c. e 1175 c.c.
La controversia che ha dato origine alla pronuncia era sorta tra la società immobiliare proprietaria di un immobile e il conduttore dello stesso, il quale si rendeva moroso nel pagamento di alcuni canoni di locazione e, prima della scadenza del contratto di locazione, restituiva spontaneamente l’immobile.
La società proprietaria dell’immobile, allora, conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Roma l’ex conduttore chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti in conseguenza del suo comportamento contrattuale, compresi tutti i canoni di locazione non corrisposti fino alla data di naturale scadenza del contratto o, quantomeno, fino alla data dell’eventuale conclusione di una nuova locazione.
Il Tribunale di Roma accoglieva parzialmente la domanda dell’attrice, condannando il conduttore al pagamento in suo favore della somma di € 4.000,00.
Proponeva appello la società avanti alla Corte d’Appello di Roma che confermava la decisione del giudice di primo grado, rilevando come la materiale riconsegna dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto era valsa a escludere la sussistenza di alcun residuo pregiudizio a carico della locatrice, dovendosi ritenere che il patrimonio della società era stato adeguatamente reintegrato attraverso il ripristino del materiale godimento dell’immobile, non essendo emersa alcuna impossibilità di ristabilire detto godimento per fatto imputabile al conduttore.
La società proponeva ricorso in cassazione sulla base di tre motivi, il primo dei quali prospettava una questione di diritto considerata meritevole di essere esaminata dalle Sezioni Unite della Cassazione.
Col primo motivo, infatti, la ricorrente censurava la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1453 c.c. in combinato disposto con l’art. 1223 c.c., per avere la corte territoriale negato il risarcimento dei danni relativi al conseguimento dei canoni di locazione fino alla naturale cessazione del contratto sulla base di un orientamento della giurisprudenza di legittimità minoritario che si fondava sul presupposto secondo cui il corrispettivo della locazione si risolverebbe nella prestazione, da parte del conduttore, di un compenso per il sacrificio, da parte del locatore, della propria facoltà di godimento diretto dell’immobile.
L’ordinanza di rimessione della Terza Sezione evidenziava come, in merito alla suddetta questione, fossero presenti due orientamenti contrapposti nella giurisprudenza di legittimità: secondo un primo orientamento più risalente, e maggioritario, il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto, che si sostanzia nella mancata percezione dei canoni concordati fino al reperimento di un nuovo conduttore, ed il cui ammontare è riservato alla valutazione del giudice di merito sulla base di tutte le circostanze del caso concreto.
Invece, secondo un secondo orientamento minoritario (recepito dalla sentenza di merito), nella suddetta ipotesi la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del contratto, ovvero fino al momento della rilocazione dell’immobile, non configura di per sé un danno da “perdita subita” né un danno da “mancato guadagno”.
Secondo tale impostazione, infatti, la suddetta mancata percezione dei canoni non causa una diminuzione del patrimonio del creditore-locatore rispetto alla situazione nella quale egli si sarebbe trovato se non si fosse verificato l’inadempimento del conduttore, costituendo il canone il corrispettivo rispetto alla privazione del godimento del bene.
Le Sezioni Unite aderiscono all’orientamento volto, da un lato, ad escludere che la restituzione dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto valga di per sé a precludere il diritto del locatore a rivendicare, a titolo risarcitorio, il pagamento dei canoni destinati a scadere successivamente alla restituzione e, dall’altro, a negare che il danno risarcibile in favore del locatore debba ricomprendere, in automatico, tutti i canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto originariamente stabilita dalle parti o, in alternativa, al reperimento di un nuovo conduttore.
Le Sezioni Unite osservano, infatti, che l’orientamento che era stato adottato dalla sentenza di merito, nell’affermare che il canone locatizio rappresenta il corrispettivo per il mancato godimento dell’immobile da parte del locatore esprimeva una prospettiva del tutto marginale della realtà della locazione, che non appare necessariamente configurabile necessariamente in capo a tutti coloro che intendono trasmettere a terzi il godimento di un immobile di cui hanno la disponibilità, essendo tale tipologia di contratto utilizzabile anche a fini di investimento del risparmio o di realizzazione di profitti.
Il canone locatizio, piuttosto, “non risulta affatto volto a compensare il sacrificio del godimento diretto del bene da parte del locatore, bensì a corrispondere alle utilità offerte del locatore secondo i termini di una specifica dinamica funzionale di carattere economico sociale, in forza della quale si realizza un nuovo, originale e più avanzato assetto economico-giuridico delle sfere di entrambi i contraenti”.
Con la realizzazione di tale nuovo assetto, da un lato il locatore avrà soddisfatto il suo specifico interesse alla “trasformazione”, in una definitiva disponibilità monetaria, della temporanea utilizzabilità del bene e, dall’altro, il conduttore il suo particolare interesse a “trasformare” la sua originaria disponibilità monetaria nel temporaneo godimento delle specifiche utilità offerte dai beni altrui.
Si comprende, in tale prospettiva, come la restituzione anticipata dell’immobile da parte del conduttore inadempiente non potrà mai costituire il ripristino di un preesistente equilibrio delle sfere giuridico-patrimoniali delle parti, quanto piuttosto l’attestazione del fallimento (per responsabilità del conduttore) del programma contrattuale alla cui realizzazione le parti si erano vincolate.
Pertanto le Sezioni Unite confermano la correttezza della tesi sostenuta dalla giurisprudenza maggioritaria, secondo cui il locatore, che abbia chiesto e ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per l’anticipata cessazione del rapporto, da individuare nella mancata percezione dei canoni concordati fino alla scadenza del contratto o fino al reperimento di un nuovo conduttore.
In tal caso, l’ammontare del danno risarcibile, non assoggettabile ad alcuna sorta di automatismo, andrà valutato dal giudice di merito, che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto.
Secondo le Sezioni Unite, carattere ragionevolmente dirimente, è la dimostrazione da parte del locatore, di essersi convenientemente attivato, non appena ottenuta la riconsegna del proprio immobile, al fine di rendere conoscibile con i mezzi ordinari la disponibilità dell’immobile per una nuova locazione.
Al contrario, un atteggiamento di persistente ingiustificata inerzia del locatore nel riattivare la possibilità di recupero della redditività del proprio bene a seguito della sua riacquistata disponibilità, legittimerà la prospettazione di un’eventuale riconducibilità della cessata redditività del bene alla responsabilità dello stesso da valutare ai sensi degli artt. 1337 c.c., 1366 c.c., 1375 c.c. e 1175 c.c.