12 Luglio 2016

La sentenza n. 6154/2016 della Cassazione civile, pubblicata il 30 marzo 2016, ha deciso una controversia condominiale abbastanza singolare, per il fatto che i lavori ai quali il condominio si opponeva erano stati eseguiti nel sottosuolo di un’unità immobiliare ubicata in “un edificio separato da quello diviso in più porzioni esclusive” che, pur tuttavia, faceva anch’essa parte del complesso condominiale. Il condominio asseriva la comproprietà del sottosuolo anzidetto, e dunque il suo compossesso, in virtù di una disposizione del regolamento condominiale secondo la quale “costituiscono proprietà comune in modo inarrestabile e indivisibile a tutti i condomini… il terreno sul quale sorgono gli edifici, le loro fondazioni, strutture portanti, il cortile al mappare 34”, mentre il conduttore della predetta unità immobiliare ne affermava la proprietà esclusiva del proprio locatore in relazione al fatto che questa era separata dall’edificio condominiale. Con questa decisione la Corte puntualizza due principi di diritto. Anzitutto si afferma che “il termine “suolo”, adoperato dall’art. 1117 citato ha un significato diverso e più ampio di quello supposto dall’art. 840 c.c.”, perché la lettura sistematica delle due norme “implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio (seppure non menzionata espressamente dall’elencazione esemplificativa fatta dalla prima di tali disposizioni), va considerata di proprietà condominiale in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini”. A parte l’uso improprio della punteggiatura, con ciò, la Cassazione ribadisce che l’elencazione delle “parti comuni” dell’edificio condominiale contenuta nell’art. 1117 c.c. non è esaustiva e per questo motivo, sulla base dell’indicata interpretazione sistematica, vi include altresì il sottosuolo dell’edificio stesso. In secondo luogo la Corte precisa che, di norma, il sottosuolo di “un immobile, quale quello oggetto di lite, che appare come corpo di fabbrica separato rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio” dovrebbe ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario di tale “corpo di fabbrica separato”. Questa regola può essere tuttavia negozialmente derogata ed infatti, nel caso specifico, la sentenza afferma la proprietà comune del predetto “corpo di fabbrica separato” “in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso”, che in questo caso era rappresentato dal regolamento condominiale, che era di natura “contrattuale” (perché richiamato “nell’atto di compravendita dell’unità immobiliare” che costituiva l’anzidetto “corpo di fabbrica separato”). In proposito è appena il caso di ricordare che, per consolidato principio giurisprudenziale, “in materia di condominio di edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell'interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne deriva che legittimamente le norme di un regolamento di condominio, aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini, possono derogare od integrare la disciplina legale…” (da ultimo: Cass. civ. n. 12582/2015). La conclusione pratica è che, nel caso esaminato, il conduttore della predetta unità immobiliare non aveva alcun diritto di eseguire scavi e realizzare manufatti nel sottosuolo di quest’ultima, in quanto da ritenersi di proprietà condominiale.