26 Maggio 2016

Con sentenza in data 10 maggio 2016 n. 9449, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione sono intervenute sul contrasto giurisprudenziale relativo “alla ripartizione delle spese in ipotesi di infiltrazioni d’acqua piovana provenienti dal terrazzo, avente funzione di parziale copertura dello stabile, all’immobile situato al piano sottostante” giungendo alla conclusione che “due terzi devono essere posti a carico dell’ente condominiale, mentre il residuo terzo sarà accollato al proprietario, o usuario esclusivo, del terrazzo”.Il contrasto giurisprudenziale nasceva da due orientamenti difformi il primo dei quali faceva riferimento ad un precedente del 1997 delle SS.UU (n.3672/1997) che si era espresso in senso conforme a quanto oggi ribadito: “posto che il lastrico solare di un edificio condominiale svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria ovvero se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini” all’obbligo della sua riparazione (o ricostruzione)” sono tenuti tutti i condomini in concorso con il proprietario. In quell’occasione le SS.UU avevano rilevato che la responsabilità per danni cagionati all’immobile sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, si “ricollega(va) piuttosto che al 2051 c.c. ed al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale, e perciò conseguenza dell’inadempimento dell’obbligo di conservazione delle parti comuni, poste a carico dei singoli condomini – art. 1223,comma 1, c.c., unitamente al titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo”. Nel 2013 invece, la Corte di Cassazione con la pronuncia n. 15300 aveva ritenuto che “la responsabilità per i difetti originari di progettazione o di realizzazione del lastrico solare ad uso esclusivo di uno dei condomini, dallo stesso indebitamente tollerati, nel caso ove risultino suscettibili di recare danno a soggetti terzi, ricade in via esclusiva sul proprietario del lastrico solare, in virtù di quanto disposto all’art. 2051 c.c., e, neppure in via concorrente, sull’ente condominiale”. Ora le SS.UU chiamate a dirimere il contrasto così insorto hanno invece confermato il principio di diritto già espresso nel 1997 secondo il quale “obbligati, sono tutti i condomini, in conformità alle proporzioni statuite all’art. 1126 c.c.: i condomini ai quali il lastrico solare serve da copertura, in proporzione dei due terzi, nonché il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, nella misura del restante terzo”. Ma a differenza di quanto precedente affermato, le SS.UU. hanno ora ritenuto che colui che gode dell’uso, in via esclusiva, del lastrico solare ovvero della terrazza a livello, al contempo “risulta onerato di una responsabilità di custodia dello stesso, così come configurata dall’art. 2051 c.c” al pari dell’ente condominiale, che “è tenuto a porre in essere tutti quegli atti di natura conservative sulle parti risultanti comuni ai condomini” per quello stesso titolo e non già ai sensi dell’art. 1223 c.c.. Secondo questa interpretazione, quindi, il danno provocato dalle infiltrazioni di acqua rientra di diritto nell’alveo della responsabilità civile, con conseguente applicazione delle norme in materia di responsabilità extracontrattuale, comprese quelle relative ai termini di prescrizione, nonché all’imputazione della responsabilità.